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海外バンコクのAirbnb(民泊)で体験した最悪のトラブルとリスク回避について

Airbnb(民泊)で体験した最悪のトラブルとリスク回避

こんにちは、不動産投資勉強中のちびくじら(@chibikujira_777 )です。

海外のAirbnbを利用してこれから泊まる場所を検討している人の中には

・Airbnbで起きた実際のトラブルについて知りたい!

という人がいるかと思います。折角の海外旅行はトラブルがなく良い場所に泊まりたいですよね!

そこで、このページでは、

▶管理人がバンコクのAirbnbで実際に借りたコンドミニアムで起きたトラブル・リスク・対処法

について、わかりやすく説明していきます。

海外バンコクのAirbnb(民泊)で体験した最悪のトラブル(結論)

まず、結論から先に説明をすると、

  • バンコクでコンドミニアム(Airbnb禁止だった)を借りるも、Airbnbしているのがビルの管理会社にばれる。結局、宿泊キャンセルをして、返金交渉をするのにお金・手間・労力がかかりました。その日1日の予定が全部キャンセルになったのが勿体なかった。

  • 海外のAirbnbはオーナーのホストとしてのレベルに差があるので、お金に余裕がある人はトラブル回避のためにホテルを利用することをオススメします。

それでは、詳しく説明をしていきます。

海外Airbnb(民泊)を利用した経緯は不動産投資の勉強をしたかったから

与沢翼さんのバンコク不動産投資を見て興味があった

今回のAirbnbを利用するに至った経緯を説明すると、与沢翼さんがバンコクのバンヤンツリーやリッツカールトンレジデンスといった高級物件を購入しているのをツイッターで見ていて、バンコクの不動産投資について興味があったんですよね。

 

 

タイ人の友人がバンコクで不動産投資を始めた

管理人のタイ人の友人の中には、28才で銀行からお金を借りて不動産投資を始めた人がいます。その子から、バンコクの不動産投資市場について聞いていて興味が出てきたんですよね。

  • Asoke、Phetchaburi、Thonglorのエリアについて
  • 王宮近くの川沿いのエリアについて

といった情報を聞いていると期待値ありそうだなと感じることがあるからですね。

 

Airbnbの不動産投資に興味があった

管理人自身、Airbnbをメインにした不動産投資について興味があったので、機会があるときにはAirbnbを利用しています。ですので、13泊15日のバンコク旅行についてもAirbnbを利用しようと決めました。

 

今回利用したAirbnb(民泊)の特徴について

というわけで、Airbnbを利用することにしましたが、次の特徴の物件を見つけて応募しました。

  • お洒落なモテ部屋
  • Petchaburi近くというアクセス良好
  • 1泊2,100円〜という最強のコスパ
  • オーナーのレビューはなし

ポイントは、オーナーのレビューはまだない状況だったので、1泊2,100円〜という格安設定をしている点。

実際泊まってみた感覚としては、1泊3,500〜5,000円にしても遜色ないレベルの部屋でした。予約から前日までの流れで困ることがなく特に問題も起きないだろうと思っていました。

*参考:Airbnbに掲載されていた部屋の写真

バンコク-Airbnb-コンドミニアム1

バンコク-Airbnb-コンドミニアム2

バンコク-Airbnb-コンドミニアム3

 

バンコクのAirbnb(民泊)で遭遇した5つのトラブル

次に、初日のチェックインから起こったトラブルについて説明をします。改めて考えてみると、日本のサービスでは考えられないレベル感でしたね。それでは説明をしていきます。

部屋への入室方法(カードキーの使い方)がわからない

まず、最初に起きた問題は入室方法がわからなかったこと。
Airbnbではよくあるパターンですが、ポストに鍵を入れておくというパターンがあります。ここで入っていたのは、SAMSUNGのカードキー2つ。

  • 1つ目がSuicaのようなカード
  • 2つ目がUSBメモリのようなカード

のみ。なんとか部屋の前まで行くも、ドアの開け方が分からない。悩みつつも、試行錯誤をしてSuicaのようなカードをかざした後に、別のところにUSBメモリのようなカードをかざすとドアが開くことに成功。

この時点で、「オーナーちゃんと仕事しろよな!」と心の中で怒り始める。

 

部屋のWifiの利用方法がわからない

部屋に入って、次にすることは部屋のWifiを利用すること。
大体日本のAirbnbは、接続方法について事前に知らせてくれたり、部屋の中に紙が置いてあったりするのだが、探すも何もなく。しょうがないのでホストに連絡するもすぐに回答が貰えず。バカンスに行っているという言い訳があり、1時間位たって教えてもらう。

この段階でSIMの入った携帯を使っていなかったら連絡できないということにもなるわけで。「オーナーちゃんと仕事しろよな!」と再び心の中で怒り始める。

 

内側からドアが開かなくなる(閉じ込められる)

そうして3日が過ぎて、深夜に外から帰ってきたときに突如内側からドアが開かなくなる事案が発生する。ここでは、時系列に沿って説明をすると、

  • 深夜にオーナーに電話をするも電話に出ず。
  • 状況をメールで説明をしてとりあえず寝る。
  • 起きてオーナーからのメッセージを確認すると、「外側から内側に入れない」という勘違いなメッセージ。
  • 間違いを指摘すると、逆ギレされて返信が来ないまま。
  • 困ったので、タイ人の不動産投資をしている友人に助けを求める。
  • 「コンドミニアムには24時間対応の問い合わせ窓口があると思うので、そこに電話をするといい」というアドバイス。
  • 問い合わせ窓口に説明をして作業員に救出してもらう。
  • ドアが開かない原因は、オーナーがドアの下にしていた詰め物が原因。
  • オーナーの上司から電話。「勝手に動かないで欲しい!」というクレームを貰う。

という状況。この段階でガチでイライラしてきていて、他のホテルに泊まることを検討し始める。とりあえず、これ以上トラブルに巻き込まれたくないなと思い始める。

 

電気代の未払いで電気が突然止められる

そうして、ドアのトラブルが解決した翌日の朝、「今日は何をしようかな?」と考えていると突如部屋の電気が止められることに。

「ビルのメンテナンスかな?また何が起こったんだ?」と廊下に出てみると、部屋の反対側に、電気制御盤の部屋で作業をしていたタイ人がいた。ここでは、

  • タイ人は「2ヶ月分の電気代の支払いが滞納している。今2,500バーツ(8,750円)立て替えないと電気を止める」と言う。

  • こちらは「オレはAirbnbを利用しているから関係ない、オーナーに聞いてくれ!オーナーにはこちらからも連絡しておく。少なくとも今日は使えるようにしておいてくれ!」と伝えて、今日1日は使えることに。

  • オーナーに話すと、「先月払ったはずだけど…確認する。」その後、「今日アシスタントに支払ってもらうように手配をした」と報告を受ける。

たまたま電気が消えたときに部屋にいたからよかったけど、電気が消えたことに気が付かなかったら結構やばいことになってたかもしれない。悪い中の悪いケースを考えるとゾッとする。夜にクーラー使えないということだから、寝れなくなるだろうし。それを考えるとホストには憤りを感じる。

 

Airbnb利用禁止物件(違法物件)と判明する

これで一安心だと思っていると、オーナーから「あなたは問題を引き起こした!どうしてAirbnbで借りていると作業員にいった!?そこのコンドミニアムはAirbnbは禁止なの!作業員は管理会社に報告をした。私は管理会社からペナルティーがある…どうしよう…」というメッセージを受け取る。ここでは、

  • 「電気代を払わなかったオーナーがそもそも悪いよね!」という管理不足。

  • 「Airbnbが使えない物件をどうして利用している?」という憤り。

  • この時点で滞在場所を変えることに決めて、今後の流れを確認するためにAirbnbと連絡をする。

 

Airbnbプラットフォームと連絡のやり取りとキャンセルについて

そうして、Airbnbのプラットフォームと連絡をする中で、次のやり取りを行うことに。

  • 「Airbnbの違法物件ということであれば、他のホテルを探してください」という提案を受けて、別のホテルを予約して移動することに。

  • 「ホストのキャンセルポリシーに沿って返金をされる。以降は相談センターでの話し合い」ということ。

  • 「ホストは電気代の延滞はあったがAirbnbは違法していない」と主張していること。

  • 「プラットフォームを運営するAirbnbにも責任があるのでは?」とこちらがAirbnbへ主張する。

  • チェックアウトはオーナーの要求どおりに鍵を返却してくださいという指示。

  • Airbnbからは、「Airbnb禁止の張り紙があれば送ってほしい」という指示。

という内容のやり取りをすることに。

 

Airbnbプラットフォームとオーナーとのやり取りの着地点

このあと、結局どうなったのかというと、

  • カードキーを返しにコンドミニアムにいったときに、Airbnb禁止の看板を発見をして写真を撮り、Airbnbに送る。

  • Airbnbはその写真を根拠に、違法物件の掲載(リスティング)を削除する。

  • Airbnbのオーナーとの交渉により、翌日以降の請求分は全額返金されることに。

  • オーナーには管理会社とAirbnb双方からペナルティーを受けることに。

  • Airbnbからお詫びのクーポン50$を貰う。

    *参考

    Airbnb-お詫びのクーポン



  • ホストのレビューを星1で記入する。(*相手がこちらのレビューを記載しないため表示されず)

という流れ。

正直今回のオーナーの失態の原因は、最悪のケースを見越して動くこちらに対して、バカンスでのんびりしているオーナーはこちらの動きを想定できずに対処しなかったからだと思う。

今回の件で将来的に考えてもオーナーの損失額は数百万円以上。リスク管理がダメ過ぎて、よくこのレベルでAirbnbのオーナーになったなと思う。不動産投資をなめてたなと。

少なくとも、電気代未払いの事件が起きた時点で、

  • Airbnbをしていると管理会社に知られてはいけないこと
  • 今回の件のお詫びでディスカウントすること

を提示していれば、全然協力していたのだけど、ここまで気が回らないんだよね。去年ホテルに泊まったときにエレベーターが止まって閉じ込められたトラブルがあったときは、マネージャーと交渉をして部屋のアップグレードをしてもらえたからね。交渉は大事なわけで。

 

Airbnb(民泊)のリスク回避について

レビューが少ないユーザーは安くても利用しない

今回起きたことというのは、運が悪いことが重なった結果だと思う。今のオーナーのレビューを見ると、星5の評価を4件貰っている状況。トラブルが起きたユーザーへのレビュー評価をしなければ、悪いレビューは付きにくい状況だから評価をコントロールできるのだと思う。

少なくとも、レビューが少ないユーザーは利用しないということでトラブルを回避できる確率はあがると思う。

 

海外旅行では個室のホテルを利用したい

あとは、海外旅行では、やっぱり個室のホテルを利用したようが良いんだよね。確かに、Airbnbは安くて便利だけど、トラブルが発生する確率が上がる。間違いなく上がる。そのため、トラブルを回避するためにも、個室のホテルを使う方がトラブルを回避するうえで重要なのではないか?と思う。

 

Airbnbのトラブルで予定がキャンセルになるリスク

今回の旅行で一番つらかったのが「その日の予定をキャンセルしなければならなかったこと」。その日予定していたアポを一旦全てキャンセルをして、Airbnbのトラブル対応にあたっていましたからね。このトラブル(リスク)を含めての旅ならばAirbnbは全然良いと思いますが、重要なアポの前はホテルは必須ですよね。

 

Airbnb(民泊)は今後も利用するか?

今回のケースでは、

  • ホストのレベルが低かったため起きた?
  • 運が悪い下振れが続いた結果起きた?

のかを考えると、

ホストのレベルが低かったために起きたケースだと考えているが、そのホストは現状レビュー星5の状況。

そのため、

  • 先進国のAirbnbかどうか?

という点が1つの指標になると思う。例えば、

  • ロンドンのAirbnbでレビューが高いホスト
  • 日本のAirbnbでレビューが高いホスト

という条件であれば、今回のトラブルを回避できた確率が高いんじゃないかなと。

今回の経験は、「自分がホストだったらどう対応していたか?」という視点で物事を考えることができたので、色々勉強する良い機会になったなと思いますね。同じ経験をしたくはないですけど。

Airbnbに興味がある人はこの内容を1つの参考にしてもらえたらと思います!